Согласно положениям статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченный законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Однако не обязательно в момент заключения договора аренды обладать правом собственности на объект аренды. Кроме того, возможна сдача в аренду здания до ввода его в эксплуатацию, но лишь для определенных целей.
Эти важнейшие выводы сделаны в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Пункт 10 Постановления Пленума ВАС РФ: Судам следует иметь в виду, что по смыслу статьи 608 ГК РФ арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.
Пункт 11 Постановления Пленума ВАС РФ: Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды.
Однако, при наличии соответствующих оснований лица (арендатор и/или арендодатель), виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с частью 5 статьи 9.5 КоАП РФ.
📍 Также в данном пункте ВАС РФ указывает: кроме того, судам следует принять во внимание, что передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации.
❗️ Обратите внимание на цели, для которых возможна аренда здания до ввода его в эксплуатацию.
Однако также необходимо учитывать, что договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки (в том числе и под условием последующего признания права собственности арендодателя на самовольную постройку), является ничтожным в соответствии со статьей 168 ГК РФ, так как принятие участниками гражданского оборота на себя обязательств по поводу самовольных построек согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ не допускается.
✅ Таким образом, стоит отметить, что необходимо заключать подобные договоры с осторожностью. Тщательно выбирайте объект аренды и не забывайте указывать цель аренды имущества, если это необходимо. Это поможет избежать признания заключённого договора недействительным или привлечения к административной ответственности.
Если у Вас остались еще вопросы в сфере арендных споров, юристы нашей компании готовы бесплатно проконсультировать Вас