Рустам Акимов
апрель 2017.
2858

Почему российские банки не дают ипотеку под 2% годовых, как западные?

Ответить
Ответить
Комментировать
1
Подписаться
3
5 ответов
Поделиться
Ответ партнёра TheQuestion

А потому, что, например, у нас средняя максимальная ставка по вкладам в районе 8% годовых, а не 0-2% — как у западных банков.

Процентная ставка по кредиту формируется из:

— стоимости так называемого фондирования (откуда банк берёт деньги на выдачу кредитов);

— расходов на выдачу и обслуживание (зарплата сотрудников банка, например);

— маржи банка.

И основную долю в процентной ставке занимает как раз стоимость фондирования. У банка своих денег нет (не учитываем уставный капитал, так как в операционной деятельности он использоваться не может), поэтому он сам вынужден занимать их у ЦБ, у других банков в России и за рубежом и у населения (в виде вкладов). Это заимствование платное. Так, банк принял во вклады от населения 1 млн рублей под 7% годовых. Теперь этот 1 млн рублей он должен выдать кредитами, но под ставку выше 7%, чтобы иметь возможность погасить обязательства перед вкладчиками, выплатить зарплату сотрудникам и получить прибыль. Маржу банк закладывает, как правило, в размере 2-3 процентных пунктов из ставки. При этом прибыль банка от выдачи ипотеки мала: ставки низкие, кредит долгосрочный, а одно из ключевых правил экономики гласит: «Деньги дороже сегодня, чем завтра». 

В итоге, пока в России не будет дешёвых способов банковского фондирования, ипотечных ставок в 2-3% ждать не стоит.

28
Прокомментировать

Я хочу добавить еще один важный момент к замечательным ответам Дины Орловой и других экспертов: В одной и той же валюте, нет большой разницы между ценой краткосрочного фондирования для надежного банка, и доходностью государственных облигаций, и инфляцией. Т.е. (придумывая пример из головы!!) если (супер-надежный и кредитоспособный) клиент может занять на короткий срок 1 фишку под 1%, и 1 ракушку под 6% в год, то, вероятно, за это время, покупательная способность фишек и ракушек упадет соответственно на несколько меньше, чем на эти 1% и 6% в год, но ненамного меньше.

Но, если вас попросят занять рубли не на год, а, скажем на 30 лет, под фиксированный процент, то, посмотрев на историю курса обмена рубля за последние 30-40 лет, и вспомнив про ГКО и 1998 год, вы, вероятно, побоитесь, что в течение следующих 30 лет, центральный банк "напечатает" еще много новых рублей. Вы испугаетесь, что если вам будут возвращать, например, по 100,000 рублей в месяц, то в 2011, за такую сумму можно снять квартиру, а через 30 лет, неясно, насколько ценной будет та же сумма денег. Из страха инфляции, вы потребуете более высокый фиксированный процент, чтобы "застраховать" свой банк от риска обесценивания данной валюты.

Россию правильнее сравнивать не с еврозоной, а с другими странами, где наличествует история высокой инфляции, и обоснованное опасение инфлцяции в будушем, таких, как Мексика, Чили, Колумбия. Там никто не делает ипотеку на 30 лет с фиксированным процентом, а просто каждый аннуитет = фиксированная сумма * индекс инфляции в момент платежа / индекс инфляции в начале. В России, это был бы индекс потребительских цен от РосСтата. Я не адвокат, не уверен, насколько законно в России привязывать контракт к инфляции. ru.wikipedia.org  Вроде Минфин выпускал уже ОФЗ-ИН, так же привязанные к инфляции: minfin.ru

Dimitri Vulisотвечает на ваши вопросы в своейПрямой линии
7

Верно. Стоимость ипотеки, на самом деле, лучший показатель "стабильности" России.

+2
Ответить

Нестаблильность (не только курса валюты) вредит и банкам, и их клиентам; также как незнание банкирами своей работы. Российские банкиры предлагают ипотеки "как в Дании", не в погоне за выгодой, а просто не знают про ипотеки "как в Мексике", привязанные к инфляции, которые, вероятно, были бы более выгодны и банкам, и клиентам. (Если копировать, то лучше у кого-то в обстоятельствах более схожих со своими.) 

+3
Ответить

Да. Я про "стабильность" в том смысле, что власть ставит её себе в заслугу, но, в частности, процент по ипотеке, как некая приведённая оценка рынком долгосрочной перспективы, показывает, что стабильности как раз нет.

+2
Ответить
Ещё 2 комментария

Да, фиксированный процент по ипотеке, в смысле пари, что рубль обесценится за 30 лет, привлекателен для покупателей, и опасен для банков. Я еще больше про это написал в этом ответе thequestion.ru

Но за 30 лет может произойти и экспроприация, и гражданская война, и еще много всякого нехорошего, так что нынешняя ситуация будет казаться относительно "стабильной". 

+3
Ответить

Ну да.

+2
Ответить
Прокомментировать

В продолжение ответа Дины Орловой замечу, что средняя стоимость фондирования для российских банков в 2016 году составила 6%, для Сбербанка 4,5%. В то же время ставки по ипотеке находились на уровне 10%-12%. Таким образом, разница между ставками фондирования и кредитования, причитающаяся банку, могла в отдельных случаях превышать 7%!

Но и это еще не все! Если вы помните, государство субсидировало выдачу ипотеки в прошлом году, это значит, что оно напрямую из бюджета платило банкам за каждый выданный ипотечный кредит. Не плохо, правда?

Основная причина двузначных ставок - на рынке ипотеки, как и в других банковских сегментах, доминирует Сбербанк. Конкуренция с другими банками, даже государственными, развивается плохо. Условия диктует не рынок, а фактический монополист. При этом ЦБ свою ставку задирает, структуру банковского рынка кардинально менять не планирует.

Хотелось бы ошибаться, но 2%-3% с существующей структурой банковского рынка и проводимой денежно-кредитной политикой мы никогда не увидим!

6
Прокомментировать
Читать ещё 2 ответа
Ответить