Начнем с того, что обычно относят к минусам апарт-отелей:
1. Статус коммерческой недвижимости.
В апарт-отеле действительно нельзя получить постоянную регистрацию – это объект гостиничного размещения. Правильные апартаменты привлекают гостей в двух сегментах: краткосрочное проживание (туристы всех категорий) и долгосрочное проживание (молодые пары, студенты, командированные, путешественники). Статус жилой недвижимости такому объекту не нужен: покупатели рассматривают юниты в настоящих комплексах апартаментов не как место для проживания, а как инвестиционный инструмент, работающий по модели множественной собственности.
2. Запрет на использование материнского капитала, жилищного сертификата и других субсидий.
Так как апартаменты не являются жильем, государственная помощь здесь недоступна. Однако во многих проектах сейчас доступны очень привлекательные ипотечные ставки на уровне 4-5%, субсидированные банками-партнерами.
3. Высокая коммуналка и необходимость платить комиссию управляющей компании.
Первое – это миф: в Санкт-Петербурге, например разница между КУ апартаментов и аналогичных квартирам составляет не больше 200 рублей, при этом в квитанцию апартаментов входит гораздо больший объем сервисов. Второй момент: коммунальные услуги оплачивает не инвестор, а арендатор. Полный разбор здесь.
Что касается комиссии, в настоящих апарт-отелях собственник подписывает договор доверительного управления, по которому УК берет на себя абсолютно все заботы по продвижению отеля, привлечению и обслуживанию арендаторов за небольшую плату. В комплексе апарт-отелей VALO, например, комиссия составляет 20%. Таким образом доход инвестора становится на 100% пассивным, и никакого обмана тут нет. Мы предлагаем собственникам следить за денежными потоками с помощью специальной мультисервисной платформы COMIN, доступной через любой браузер.
А теперь к плюсам, из-за которых данный инструмент сейчас так популярен:
1. Высокая и понятная доходность.
Так, в комплексе апарт-отелей VALO она составляет от 7.5 до 12,5% годовых или от 30 тыс. рублей до 72 тыс. рублей ежемесячно.
2. Рост стоимости квадратного метра с повышением степени готовности проекта.
Средняя цифра по рынку – 30%, в первой очереди нашего проекта – 56%. После запуска отеля и раскрутки бренда цена юнитов также растет – здесь конечные цифры зависят от мастерства управляющей компании и рыночной конъюнктуры.
3. Небольшой порог входа.
В нашем проекте стоимость апартаментов составляет от 3,8 млн рублей до 7.4 млн. рублей. При этом платить всю сразу сумму необязательно – можно воспользоваться ипотекой. Сейчас субсидированная ставка по ней составляет 4.5% на весь срок кредитования, а минимальная сумма первоначального взноса – это 10% от стоимости юнита. Подробности о данной программе здесь.