А М
декабрь 2016.
1812

Что такое закладная, и как на ней заработать?

Ответить
Ответить
Комментировать
0
Подписаться
1
2 ответа
Поделиться

Закладная – это ценная бумага, которая удостоверяет право залогодержателя требовать от залогодателя выполнения условий договора, в дополнение к которому была составлена закладная. В случае невыполнения его условий, она обеспечивает право залогодержателя взыскать залог с залогодателя. Наиболее распространенной сферой использования закладных в России является ипотечное кредитование. До июля 2018 года при заключении кредитного договора использовались бумажные закладные. Это вызывало ряд проблем у заемщиков, так как процесс возврата закладных после полного погашения кредита был долговременным. 

С 1 июля 2018 года в России была введена электронная закладная – аналог бумажной закладной в цифровом формате. Она имеет такую же силу, как и бумажный вариант, составляется посредством заполнения специальной электронной формы на портале госуслуг или Росреестра. Документ подписывается электронной подписью залогодателя (и должника) и отправляется в Росреестр, где заверяется подписью государственного регистратора. Затем документ переходит на хранение в депозитарий. Данные об электронной закладной вносятся в регистрационную запись об ипотеке. Таким образом, после выплаты кредита заемщик через электронное обращение в Россеестр  сможет получить электронную закладную назад.

Заработать на закладной в ипотеке может только банк, получив закладываемую недвижимость в собственность в случае, если заемщик не сможет погасить долг. Физические лица могут заработать на этом инструменте только, если сами будут выступать залогодержателем. Это может практиковаться в частных сделках с иными физическими лицами.

12
0
Прокомментировать

Закладная это именная ценная бумага. Именная, потому что выписывается, т.е. оформляется, конкретным лицом (должником и залогодателем) на конкретное имя, а именно, на имя кредитора — залогодержателя.

Вообще закладная должна составляться не банком, а самим физическим лицом, которое взяло кредит и предоставило в залог свою недвижимость. Если недвижимость в залог предоставило третье лицо, то и оно участвует в составлении этого документа.

Но фактически все происходит не так. Закладную составляет банк, заполняя за клиента все нужные поля. Заемщику и залогодателю остаётся только подписать закладную. Но по закону считается, что составил ценную бумагу заемщик и залогодатель.

Закладная удостоверяет сразу 2 права ее владельца:

право требования возврата кредита;

право обращения взыскания на объект недвижимости, который является предметом залога (если заемщик будет недобросовестно платить по кредиту).

В закладной по закону обязательно нужно не забыть указать 14 пунктов, а именно, следующие сведения:

слово «Закладная»;

о заемщиках;

о залогодателях;

о кредиторе – залогодержателе;

о кредитном договоре (договоре займа);

о сумме кредита, размере процентов, порядку их расчета;

о порядке уплаты долга и процентов;

об объекте недвижимости — предмете залога;

о стоимости недвижимости, подтвержденной заключением независимого оценщика;

о праве, в силу которого недвижимость принадлежит залогодателю, включая сведения об органе регистрации, который зарегистрировал это право;

о наличии/отсутствии обременений на недвижимость;

подписи всех заемщиков и залогодателей;

о регистрации ипотеки;

о дате выдачи закладной.

Кредитор может указать в закладной и другие сведения. Некоторые банки вместо включения в закладную дополнительных условий просто сшивают вместе с закладной экземпляр кредитного договора.

Кстати, теоретически, некоторые условия закладной могут размещаться в интернете на сайте кредитора или публиковаться в СМИ с тиражом не менее 10 000 экземпляров. Тогда при оформлении закладной в ней просто дается указание на источник публикации.

Порядок оформления закладной

Закладная, как правило, составляется в день заключения договора купли-продажи квартиры и кредитного договора. Хотя она может быть составлена и потом, в любой момент до полного погашения кредита.

Закладная передается вместе с остальными документами по сделке купли-продажи в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Все листы закладной нужно пронумеровать и сшить.

Когда регистрация прав на недвижимость завершена, сотрудник органа госрегистрации проставляет на закладной сведения о правах (собственность и ипотека), заверяет эти сведения своей подписью и печатью, и выдает закладную кредитору – залогодержателю, проставляя в закладной еще и дату ее выдачи.

Если госорган ошибся при заполнении «своих» сведений (а такое бывает, как ни странно, часто), он должен исправить ошибку в явной форме и заверить ее исправление.

Продажа закладной

А вот мы и добрались до того, а для чего, собственно, требуется этот дополнительный документ. Ведь есть кредитный договор, есть договор об ипотеке (или договор купли-продажи с ипотекой в сиду закона), не много ли всего?

Еще один документ, а именно, закладная, нужен для упрощения «продажи» кредита. Бывает так, что ваш кредит банк не может держать у себя на балансе и продает его кому-нибудь другому, в другой банк, например. Или рефинансирующей компании.

Если нет закладной, то сделка продажи кредита (а если быть точнее, сделка переуступки прав по кредиту) сложная — нужно составить договор уступки прав по кредитному договору и договор уступки прав по договору об ипотеке. И не просто составить, а зарегистрировать их. А если продаваемых кредитов много? Очень много… Представили? На каждый кредит нужно составить минимум по 2 договора минимум в двух экземплярах. Потом все договоры отнести в Росреестр для перерегистрации. В общем, сложно все это.

А вот, если есть закладная (а мы помним, что она удостоверяет сразу 2 (!) права), достаточно на закладной написать «Передаю права тому-то по такому-то договору с такой-то даты». И все! Даже регистрировать это не нужно. Можно, но не нужно. Продажа закладной простая сделка.

Именно поэтому в закладной обязательно сразу предусматривают место для отметок о передаче прав на закладную новому владельцу. И не одно место, а сразу несколько, т.к. кредит может «кочевать» от одного кредитора к другому.

А можно еще больше упростить процесс передачи кредита новому владельцу, указав в закладной, что она будет хранится в депозитарии. Тогда все делает депозитарий, на закладной при передаче прав даже писать ничего не нужно.

1
0
Прокомментировать
Ответить
Читайте также на Яндекс.Кью
Читайте также на Яндекс.Кью