The Question
сентябрь 2016.
13190

Как сдавать квартиру, если переезжаешь в другую страну?

Ответить
Ответить
Комментировать
1
Подписаться
24
3 ответа
Поделиться
Ответ партнёра TheQuestion

Как сдавать квартиру, если переезжаешь в другую страну?

Если вы решили сдавать свою квартиру удаленно, то вам предстоит квест из двух частей. Первая – это подготовка квартиры, размещение объявлений и поиск жильцов. Вторая, нестандартная часть, начнется после того как вы пройдете таможенный контроль аэропорта, займете место у окна в самолете и будете наблюдать как взмываете над землей. С этого момента вы контролируете меньше, и победит в этой ситуации тот, кто позаботился о решении проблем заранее.

По нашей статистике, на первые два месяца найма приходится пик обращений от новых жильцов, связанных с теми или иными проблемами в квартире. Согласовать, проконтролировать и оплатить элементарный ремонт крана сантехником в московской квартире, находясь в Сиднее, например, задача на пару дней с неопределенным результатом и стоимостью. Разница в 7 часов, не самая лучшая коммуникация управляющих компаний и исполнителей похоронит массу вашего времени. Это типовой кейс, а ведь случаются и более сложные истории, связанные с бытовой техникой, платежами, соседями, авариями, расторжением договора найма и поиском новых жильцов.

Давайте по–порядку. Многие пренебрегают вниманием к первой части квеста из-за нехватки времени, свободных средств или лени. Уборка, освобождение квартиры от хлама и личных вещей могут поднять оценку вашей квартиры в среднем на 5%, качественные снимки позволят сократить срок поиска жильцов, правильно подобранная страховка покроет ущерб в случае какого-нибудь форс-мажора, а юридически грамотный договор найма предотвратит споры по многим вопросам. Все эти меры не только повысят сумму ренты, закроют большую часть рисков, но и помогут привлечь более платёжеспособных и адекватных жильцов.

Если уборку со снимками можно доверить многочисленным клининговым сервисам и частным фотографам, то c выбором страховой компании, суммой покрытия и распределением рисков лучше разобраться самому. Проследите, чтобы полис предусматривал сдачу квартиры в найм.

Перечень рисков должен выглядеть следующим образом:

· внутренняя отделка,

· инженерное оборудование,

· движимое имущество,

· причинение вреда третьим лицам,

· причинение вреда имуществу собственника квартиры переданного в пользование жильцу

Остальное дополните по своему вкусу, в некоторых компаниях можно застраховать бытовую технику от неполадок в электросетях или возмещение простоя квартиры при наступлении страхового случая.

Следующий шаг – размещение объявления на специализированных ресурсах и в группах соцсетей. Подробное описание бытовой техники, мебели, условий проживания и желаемых жильцов поможет потенциальным нанимателям оценить ваше предложение и снизит количество безрезультативных обращений. Ваша следующая задача – оценить этих нанимателей, это можно сделать не только по внешнему виду и общению, а еще и проверив данные паспортов на сайтах ФНС и Службы судебных приставов. Поиск в социальных сетях по номеру телефона тоже может многое рассказать о человеке: курит ли он, есть ли домашние животные.

После того как вы нашли подходящих жильцов и убедились в их добропорядочности и благонадежности, можно подписывать договор найма. Это основной документ, и к его составлению нужно подойти с особой тщательностью, про вариант “скачать из интернета” шаблон лучше сразу забыть. Сроки, суммы, обязательства сторон, ответственность и механизмы устранения последствий должны быть прописаны ясными и однозначными формулировками, составляйте акты приема-передачи, прикладывайте снимки квартиры. В противном случае вы долго будете определяться, что же такое износ, ущерб и кто будет платить. Никогда не предлагайте нанимателю учесть обеспечительный платеж в счет последнего месяца. Если к моменту расторжения договора, у вас не будет обеспечительного платежа, то добиться возмещения ущерба или уборки может быть затруднительно. Лучше оставить этот рычаг за собой.

Удаленный контроль или вторая часть квеста. Если вы еще не обзавелись учетной записью на портале Госуслуг, то более подходящего повода, пожалуй, не придумать. Этот портал поможет вам контролировать оплату коммунальных платежей и подавать данные счетчиков, расход по последним оплачивает, как правило, наниматель. Ежегодная подача деклараций также может бы осуществлена удаленно. Для подстраховки и возможности участия в решении каких-то задач, не лишним будет найти доверенное лицо и удостоверить его полномочия в нотариальной форме, выдав доверенность без права отчуждения квартиры. Полномочия должны касаться обслуживания квартиры, подачи и получения сведений из управляющих организаций, решения общедомовых вопросов. Рекомендуем передать доверенному лицу один комплект ключей и оставить его номер телефона соседям или консьержу. В таком случае шанс получить информацию вовремя будет чуть выше.

Квартира периодически требует к себе внимания, будь то отделка, мебель или бытовая техника. Процесс решения проблемы всегда выглядит одинаково: выбор мастера, согласование объема и стоимости работ, контроль результата и оплата, даже при личном участии такой процесс может затянуться и потребовать дополнительных затрат и времени. Получив полную картину от жильцов, желательно со снимками, вы сможете определиться с тем, кто вам нужен. С одними задачами лучше справится ДЭЗ, с другими – мастер, найденный в интернете, а по бытовой технике или мебели лучше обращаться в профильные сервисные центры. Чем больше вы будете знать про проблему, тем быстрее и дешевле будет ее устранить.

К сожалению, поломки и неисправности – не самая большая беда. Задержки платежей, конфликты, необходимость выселить и заселить новых жильцов – вот где настоящая проблема. Ошибка большинства собственников – надежда на то, что конфликтная ситуация решится сама собой. При этом время играет против, ведь нанимателя мотивирует к конструктивному диалогу только возвратность обеспечительного платежа. Если собственник поддался на уговоры и не предпринял решительных действий, то результат один – должник будет проживать какое-то время бесплатно.

Если вы учтете все эти моменты, то на 99,9% все будет отлично. Остается только найти доверенное лицо, способное своевременно и адекватно реагировать на задачи. Мотивировать такого человека лучше частью дохода от найма. Для тех, у кого все же нет на это все времени, свободных средств или просто лень – есть сервисы доверительного управления.

16

Смущает, что налогов вам заплачено примерно на половину того, что перечислено собственникам. Ни дофига ли?
Обычно арендодатели оставляют эти деньги себе)

+1
Ответить
Комментарий удален модератором
Прокомментировать

Владельцем такой квартиры оказался собственник, у которого мы больше года снимали квартиру. Это был наш первый опыт аренды жилья после жизни в общежитиях, и мы крайне волновались. Мы долго искали оптимальную квартиру по всем нашим параметрам, и вот нашли. После просмотра оказалось, что владелец живёт в Германии, но нам это не казалось проблемой- все взрослые люди, можем и сантехника вызвать, и самим решить бытовые проблемы. Никаких скидок за то, что он создаёт такие неудобства (а это большие неудобства, поверьте), владелец не предоставил. Хотя я в последствии натыкалась на объявления с формулировкой "живём не в Москве, понимаем неудобства для вас и поэтому цена снижена". На квартиру в 2 км от метро в неблагополучном районе Бескудниково (1к) мы платили 27.000+ полная комуналка (вместе с кап.ремонтом) и выходило ещё 3500-4000. То есть 30.000 всего, неслабо. Помимо всего прочего, когда сллмалась стиральная машина и мы сообщили это владельцу, он не удивился, согласился, что скорее всего полетел подшипник и надо чинить. При разборе машины оказалось, что причиной поломки стала застрявшая между барабаном и внешней частью машины маленькая металическая пряжка детского гардероба. Детей у нас нет, в одежде таких элементов тоже нет, то есть поломка не по нашей вине. Подшипник все же решено было заменить с профилактической целью. Когда мы потратили два вечера на взаимодействие с мастером и отдали ему 6 тысяч кровных за ремонт и новую запчасть, сразу же написали владельцу с озвученной суммой и предложили разделать её пополам, хотя, по сути, платить за все должен был он- это его техника и квартиру он нам сдаёт с исправной техникой. В итоге, он отказался платить вообще за что-либо и мы потратили кучу нервов на натуральный срач с ним. В качестве компромисса он предложил оплатить все, если мы проживём ещё 2 года (мы жили уже около полугода) в его квартире. Вторым инцидентом стал для нас прорыв батареи. Жэк проводил опрессовку и под большим давлением в батарее произошёл порыв и все потекло, когда нас не оказалось дома. Вечером муж обнаружил воду и сразу вызвал сантехников. В итоге воду перекрыли, а чинить неторопливо пришли через неделю. Об этом инциденте сразу же был поставлен в известность владелец квартиры и он уже успел обвинить во всем жэк. Но фразы :" никого не вызывайте и не платите им деньги" не прозвучало. Более того, он назвал место, где, по его мнению, можно было купить испорченную деталь батареи. В итоге мой муж едил аж в 3 места и купил деталь в последнем. К слову, он не безработный и высокопоопоачиваемый специалист, а не курьер, чтобы ездить и покупать краны для чужой батареи. После того, как неисправность мастерами была устранена, деталь установлена, они объявили сумму работы в 2 тысячи и получили её. Объявив эту сумму владельцу, мы не ожидали, что он встанет в позу и откажется платить ее. Сначала ему не понравилось, что мы не потребовали квитанцию из банка для оплаты, а отдали налично. Не вопрос: на следующее утро квитанция была у меня, деньги внесены. Затем ему не понравилось то, что в квитанции не было перечислено что конкретно они делали, в строчке 5 см. В общем, он месяц молчал после своего отказа и получив наши заверения в том, что нас это отношение заколебало и мы съезжаем, он с барского плеча согласился оплатить нам две твсями за ремонт. Сейчас мы съехали ближе к метро, в квартиру меньше и с ремонтом чуть хуже, но зато мы видим человечное отношение и готовность идти нам навстречу. Ещё, кстати, этот мужик отказался зачесть залог за последний месяц и вот мы завтра поедем забирать залог и надеюсь, заберём, а то есть желание просто насрать ему под дверь.

6

А срать под дверь в Германию поедете?)))

+2
Ответить

Почему же. Мы съезжаем и передаём ключи, ради чего он полетит из Германии в Москву. Насчёт наспать под дверь- это скорее образное выражение.

+1
Ответить

хехе наверно из Германии в Москву лететь дешевле, чем зачесть несколько тыщ за мелкий ремонт

+1
Ответить
Ещё 2 комментария

Точно отмечено! Более того, он же работает в Германии, то есть он взял отпуск как минимум на неделю. Сейчас этот умник собрался за наш счёт убрать квартиру на 8 тысяч, красота

0
Ответить

многие арендодатели норовят не возвращать залог, к сожалению

0
Ответить
Прокомментировать

То что мужик отказался зачесть сумму залога, как плату за последний месяц, это совершенно нормально и правильно. Залог не должен превращаться в оплату последнего месяца. Это арендаторы тупят, и пытаются на дурачка именно так его использовать.

-2

В договоре был пункт о том что возможно использовать залог в качестве оплаты за последний месяц

0
Ответить

Анна, такой пункт ставит под вопрос сам смысл депозита или обеспечительного платежа.

0
Ответить
Прокомментировать
Ответить