Tatyana Yakovleva
август 2016.
11202

Как грамотно выбрать застройщика, если я хочу купить квартиру в новостройке?

Ответить
Ответить
Комментировать
0
Подписаться
11
4 ответа
Поделиться

Покупать квартиру чертовски сложно и страшно, особенно если не знаешь, как правильно.

В этом ответе мы постараемся рассказать все, что знаем о выборе застройщика: как проверить его самого и новостройку, что с документами, на что обратить внимание на сайте. 

  1. Проверяем сайт застройщика

Сайт застройщика или конкретной новостройки — первый пункт, по которому можно сразу отсеивать компании. На сайте ищите документы о застройщике, о новостройке и фотографии со стройки либо трансляцию с веб-камеры.

Документы о застройщике. Без учредительных документов не может работать ни одна компания. Обязательный минимум:

  • устав,

  • свидетельство о регистрации,

  • свидетельство о постановке на налоговый учет,

  • выписка из ЕГРЮЛ.

Если эти документы есть на сайте застройщика — хороший признак, нет — не смертельно, запросите копию на этапе 2.

Через сайт налоговой службы проверьте дату регистрации застройщика. Посмотрите, соответствует ли фактам реклама застройщика. Если увидите нестыковки, спросите у застройщика, какими документами он может обосновать эти несовпадения.

Вот условный Матвей прочитал на сайте новостройки «Марсианский пейзаж», что застройщик — ООО «Марсопроходец». При этом в рекламе новостройку сопровождал логотип другого застройщика — ООО «Арес». Матвей запросил у «Ареса» документы и выяснил, что «Арес» — учредитель «Марсопроходца». Нестыковка разрешилась.

Илья привык думать, что компания «СпецСнабСтройДом» существует с советских времен: еще его отец работал в ней. В учредительных документах застройщика оказалось, что компания была создана в 2009 году. Илья запросил у застройщика документы. Новый «СпецСнабСтройДом» не смог доказать, что относится к старому советскому. Это означало, что новый застройщик не может хвастаться домами, который построил старый, а просто использует раскрученный бренд.

Документы о новостройке. Главные два документа приличной новостройки — разрешение на строительство и проектная декларация. Они должны быть на сайте: ищите раздел «Документы» или, на языке чиновников, «Разрешительная документация».

Разрешение на строительство выдает мэрия города или администрация района, без него застройщикам запрещено строить дома. Еще до начала стройки государство проверяет застройщика, чтобы защитить дольщиков от покупки квартиры в несуществующем доме.

Посмотрите, как должны выглядеть такие документы.

Информация о финансировании. На дом нужны деньги, много: средний бюджет на строительство дома в Екатеринбурге — 300 миллионов рублей, в Москве — 3,2 миллиарда, в Новосибирске — миллионов 400. Ни у кого этих денег вот так просто нет.

Деньги можно получить из двух источников: от покупателей и от банков. Чтобы выручить первые деньги, каждый застройщик старается продать квартиры в новом доме еще на этапе котлована. Чтобы создать спрос, на эти квартиры устанавливают низкие цены.

Некоторые застройщики договариваются с банками о проектном финансировании. В этом случае банк предоставляет застройщику кредит на строительство дома, а застройщик рассчитывается за кредит деньгами, которые получает от покупателей.

Покупать квартиру безопаснее у застройщиков, которые получили проектное финансирование надежного банка. Банк до вас уже проанализировал риски, связанные с новостройкой, а у застройщика хватит денег, чтобы вовремя рассчитываться с подрядчиками за работы и построить дом в срок.

О проектном финансировании пишут в проектной декларации, которую застройщик публикует на сайте. Ищите в декларации раздел «Финансовые риски»: будет написано что-то вроде «Строительство осуществляется за счет заемных банковских средств». Вот так  это выглядит.

Сроки строительства. Срок строительства дома в первую очередь зависит от технологий, по которым его строят. Самые быстровозводимые дома — панельные, которые собирают из готовых плит с завода, как из конструктора. Их строят за 7−10 месяцев. Монолитно-каркасные дома строят дольше: 1,5−2 года. Саму коробку дома делают быстро, но потом нужно заполнить стены кирпичом или блоками, за счет этого сроки увеличиваются. Самые долгие — кирпичные дома, так как каждый кирпичик кладут отдельно. Кирпичную новостройку от фундамента до сдачи делают за 2,5 года.

Застройщики также делают поправку на климат. На Урале и в Сибири строят дольше, чем на юге России, потому что в морозы нельзя заливать котлован или делать фасад дома.

Посмотрите на сроки в проектной декларации. Адекватный застройщик рассчитывает срок строительства в зависимости от технологии и добавляет запас в один год на форс-мажоры: например, смену подрядчика или суровую зиму. Итого: дом будут строить не менее полутора лет, но не более 4 лет, со всеми запасами.

Если сроки в проектной декларации указаны вменяемые и с запасом, застройщик адекватен. Риски, что он не построит в срок, снижаются.

Веб-камера или фотографии со стройки. Если застройщик публикует регулярные фотоотчеты, посмотрите, как изменились фотографии по сравнению с фотографиями двухмесячной давности. Сравните их со старыми фотоотчетами. Динамика есть? Хорошо.

Еще лучше, если застройщик ведет трансляцию с веб-камеры. Понаблюдайте за стройкой между 9 и 18 часами. Если бегают строители, работает кран, — дом строят не на бумаге.

Некоторые застройщики подключают к трансляциям с веб-камер видеоролики-заглушки на тот случай, если камера сломается. Чтобы заглушка нормально загружалась из интернета, ее обычно делают короткой: 2−3 минуты. Поэтому смотрите трансляцию дольше 5 минут, а лучше — пересмотрите на следующий день. Кадры повторяются? Вариантов два: либо камера сломана, либо застройщик жульничает.

  1. Запрашиваем у застройщика документы

Если застройщик прошел первый этап «кастинга», позвоните ему и договоритесь о встрече в офисе. Скажите, что вы хотите посмотреть оригиналы учредительных документов, договор страхования на новостройку и получить образец или проект договора долевого участия в строительстве.

Учредительные документы. Об учредительных документах мы уже рассказали в первом этапе, ваша задача — сверить их с оригиналами. Если на сайте их не было, попросите застройщика показать вам оригиналы и сделать ксерокопию, которую вы возьмете с собой. Дома перепроверите по сайту налоговой службы.

Договор долевого участия. Договор долевого участия в строительстве, сокращенно ДДУ, — самый безопасный способ купить квартиру в новостройке. Он не обещает стопроцентной безопасности сделки, но защищает покупателя куда больше «серых» схем покупки. ДДУ — договор только между вами и застройщиком. В нём обязательно должен быть предмет договора — какую именно квартиру вы покупаете, и в какой срок застройщик должен вам передать квартиру. В ДДУ обязательно указывают:

  • строительный адрес дома,

  • кадастровый номер участка, на котором построят дом,

  • этаж и предварительный номер квартиры,

  • высоту потолков, планировку и площадь квартиры,

  • дату сдачи новостройки.

В первую очередь, ДДУ защищает вас от ошибок застройщика в строительстве. Застройщик обязан вам передать именно такую квартиру, как указано в ДДУ. 

ДДУ защищает вас от задержки сроков. Застройщик вправе перенести срок сдачи новостройки, но обязан согласовать это с каждым дольщиком. Вы не обязаны подписывать это дополнительное соглашение о сроках. Если застройщик не сдаст новостройку вовремя, вы имеете право на выплату пени — 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки.

ДДУ обеспечит вам качество стройки. В договоре должен быть четко указан гарантийный срок, в течение которого застройщик несет ответственность за переданный дольщику объект. За саму квартиру он отвечает в течение 5 лет, в том числе 3 года — за инженерное оборудование: трубопроводы, системы отопления и вентиляции. В рамках гарантии застройщик либо бесплатно устраняет недочеты, либо выплачивает компенсацию.

Вот здесь пример претензии к застройщику. Обязательно указан номер и дата договора, перечислены недочёты. Застройщик проставил штамп с датой получения претензии.

Договор долевого участия защищает от ошибок застройщика, просрочек и обеспечивает качество стройки. Покажите проект ДДУ независимому юристу. Если какие-то пункты вас не устраивают, обсудите их с застройщиком, внесите изменения в договор — это законно и нормально. Помните, что не только вы хотите купить квартиру, но и застройщик — продать ее. Раз у вас общая цель, важно договориться об условиях.

Договор страхования на новостройку. По закону застройщик обязан застраховать строительство от собственного банкротства или заморозки стройки. Вам при подписании ДДУ застройщик обязан показать договор страхования строительства, но ничто не мешает запросить этот договор заранее.

Действуйте так же, как с учредительными документами: оригинал договора изучите в офисе, а себе домой попросите ксерокопию. Дома посмотрите, с какой страховой компанией работает застройщик. Если ее нет в списке страховщиков Центробанка, ваш застройщик не вправе заключать с вами договор.

  1. Проверяем информацию в интернете

В этих ваших интернетах можно найти массу интересного о застройщиках. Вас должны интересовать требования о банкротстве и отзывы.

Требования о банкротстве. На сайте арбитражного суда ведут картотеку дел. В ней важно проверить, не предъявлял ли кто-то вашему застройщику требований о банкротстве. Не покупайте квартиру у потенциального банкрота, выберите другого застройщика.

Отзывы. Изучите отзывы в интернете — лучше не на форумах, а в сервисах отзывов, например, Foursquare или Flamp — больше шансов, что положительные отзывы написаны не застройщиком, а отрицательные — не его конкурентами. С одной стороны, в интернете полно компаний, которые пишут отзывы на заказ — стоит только вбить в поисковик фразу «заказать написание отзывов на форумах». С другой стороны, застройщики сами ищут фрилансеров, которые им напишут фейковые отзывы или даже дискуссии на форумах.

  1. Смотрим готовые дома застройщика

Запросите у застройщика или посмотрите в проектной декларации информацию о тех домах, которые он уже построил. Съездите и посмотрите на них.

Смотреть на дом, который сдали пять лет назад, смысла мало — рынок развивается, конкуренцию никто не отменял, поэтому приличные застройщики сами улучшают качество домов и кварталов. Хорошо, если есть дома, которые застройщик сдал в текущем или прошлом году. Если территория дома или квартала закрытая, договоритесь с застройщиком о визите в эти дома.

Что смотреть. Похлопайте входными дверьми, посмотрите на отделку фасадов и подъездов, благоустройство двора. Поднимитесь на последний этаж и подойдите к выходу на крышу. Осмотрите стены и потолок: не сырая ли штукатурка, нет ли потеков? Если есть, последний этаж в новостройке этого застройщика лучше не брать.

Вы поднимались на лифте или пешком? Если пешком, узнайте у жителей дома, как часто не работает лифт. Если спустя год после сдачи застройщик не может разобраться с лифтом, это недобрый знак.

Что пропускать. Не страшно, если на двери подъезда (или двери парадной, реверанс) не работает доводчик. В первые два года после сдачи жители занимаются ремонтами, поэтому часто сами отключают доводчик — чтобы грузчики или ремонтники могли попасть в дом.

Если в подъезде грязно, сделайте скидку на погоду и на мытье полов максимум раз в день, а не каждые 15 минут. Добавьте к этому ремонты. После — узнайте у жителей, в доме ТСЖ или управляющая компания. ТСЖ расшифровывается как товарищество собственников жилья: жители дома сами нанимают сантехников, электриков, уборщиц, подрядчиков для вывоза мусора. УК — управляющая компания — уже наняла сотрудников, заключила договоры с подрядчиками и организует их работу. Если в доме ТСЖ, вопросов к застройщику о чистоте быть не может. Если УК — выясните у застройщика или найдите в интернете, кто учредитель. Если эта УК — дочерняя компания застройщика, а так бывает, жители могут влиять на качество работы УК через застройщика, это удобно.

Главная идея — прочувствовать, каково жить в домах этого застройщика. Пообщайтесь с жителями — посмотрите, какие люди и как здесь живут, узнайте их мнение о застройщике.

Посмотрите, в каком виде «свежесданные» дома застройщика. Нравится? Тогда имеет смысл рассматривать этого застройщика

Если в списке кандидатов на ваши деньги после этого еще остались застройщики, дождитесь следующей статьи Тинькофф Журнала — как покупать квартиру в новостройке. В ней расскажем, как происходит сам процесс покупки, и поможем разобраться в этапах и документах.

Тинькофф Банкотвечает на ваши вопросы в своейПрямой линии
14
-1
Прокомментировать

Этот ответ написан и доступен на

Этот ответ написан и доступен на Яндекс Кью

Жилплощадь в центре Екатеринбурга будет лучшим выбором. Причем вне зависимости от целей покупки. Если средства вам позволяют рассматривать качественные квартиры бизнес-класса неподалеку от площади 1905 года или ТРЦ «Гринвич», то более подходящего варианта не найти ни для инвестиций, ни для комфортной жизни. Дело в том что:

Жилье в центре — это комфортно: просто потому, что хорошо жить в месте с высокой транспортной доступностью. Когда до всех значимых мест города рукой подать, работать и организовывать свой досуг куда проще. К тому же иметь квартиру в центре не только удобно, но и престижно. А если это еще и новостройка, то ремонтировать ее не придется много лет. Так что если вам по душе комфортная и интересная жизнь в сердце мегаполиса, то преимущества квартир в центре очевидны.

Цены на жилплощадь постоянно растут: даже если вы сами живете в такой квартире, а не сдаете ее в аренду (что весьма удобно и прибыльно по отношению к жилью в центре), то ваши активы продолжают увеличиваться. С одной стороны рост цен подталкивают условия рынка, с другой — тренд на урбанизацию. Города растут, люди стекаются в мегаполисы, и всем нужно место, где приятно жить, имеется хорошая инфраструктура и откуда легко добираться до работы. В этом случае квартиры в центре — самый выигрышный вариант. Ну и, учитывая то, что недвижимость устойчива к инфляции, более надежного способа вложить средства не найти.

Можно найти множество интересных вариантов квартир: разнообразие выбора квартир в центре велико потому, что там активно строятся современные жилые комплексы. Они и выглядят интереснее, и качество жизни в них выше. Например, недавно возведенный и успешно сданный «Тринити» не только является ярким архитектурным объектом Екатеринбурга, но и предлагает множество различных планировок на любой вкус в центре Екатеринбурга. А чем больше ассортимент, тем проще найти квартиру, которая подходит именно вам.

Конечно, и у ЖК в приближенных к центру районах или даже спальных, но с хорошей транспортной развязкой, имеются свои преимущества. Но они, по большей части, заключаются в слегка сниженной цене и наличии каких-то индивидуальных особенностей, не играющих серьезной роли. Во всем остальном, а особенно в скорости роста цены и удобства для жизни, квартиры в центре выигрывают, потому и большие вложения в них окупятся быстрее и лучше.

0
0
Прокомментировать

все о строительстве тут http://www.nison.ru очень много интересного , возможно поможет , зайдите и посмотрите )))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))

0
0
Прокомментировать

Этот ответ написан и доступен на

Этот ответ написан и доступен на Яндекс Кью

Добрый день, Татьяна. Действительно тщательную проверку застройщика проводят в три этапа:

  • дистанционно;
  • в офисе застройщика;
  • посещая уже готовые объекты застройщика.

На первом этапе необходимо посетить сайт застройщика и найти там учредительные документы. Отсутствие таковых должно насторожить потенциального дольщика.

Также следует уделить внимание документам объекта и динамике строительства.

Если документы в порядке, проверяем застройщика на предмет репутации и финансового положения: читаем отзывы пользователей на форумах дольщиков, прогоняем название компании через форму поиска на сайте Арбитражного суда в поисках дел о банкротстве. Подробнее о дистанционной проверке можно узнать тут.

Прибыв в офис застройщика, попросите копию ДДУ и договора страхования объекта жилого строительства. Иногда в ДДу могут прятаться пункты освобождающие застройщика от ответственности, в случае выявления недоделок или сорванных сроков сдачи объекта. Подробнее об этом можно узнать тут.

0
-1
Прокомментировать
Ответить
Читайте также на Яндекс.Кью
Читайте также на Яндекс.Кью