Подскажите, как не попасть в руки к мошенникам при аренде жилья? Какие документы должны быть у собственника?

97
2
0
13 мая
18:56
май
2016

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию при найме жилого помещения, следует обратить тщательное внимание на правовой титул и полномочия стороны по договору, обременения и права третьих лиц на сдаваемое имущество, форму договора и государственную регистрацию права, на содержание договора, а также помнить о преимущественном праве.

Правовая база:

  1. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ.
  2. Жилищный кодекс РФ  от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ.
  3. Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
  4. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ».

Правовой титул и полномочия. Во-первых, необходимо удостовериться в наличии у предполагаемого наймодателя прав на жилое помещение, а если договор заключается с представителем, также в его полномочиях.

Получите выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Она даст Вам необходимую информацию о жилом помещении и его собственнике. Порядок получения выписки, а также сроки и стоимость оказания такой услуги можно узнать здесь. Также запросите у наймодателя свидетельство о государственной регистрации права собственности. 

Если договор заключается с представителем, запросите у него доверенность и документ, удостоверяющий личность. Доверенность обязательно должна быть нотариально удостоверена (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ). Внимательно изучите её, обратите внимание на дату выдачи доверенности, срок её действия, полномочия, которыми она наделяет представителя. 

Обременения и права третьих лиц. Выписка из ЕГРП также даст Вам информацию о существующих обременениях и правах третьих лиц. Жилое помещение может быть обременено ипотекой, арендой, наймом (информация об аренде и найме отображается в Реестре, если договор заключён на срок не менее года), на него может быть наложен арест и т.д. Запросите домовую книгу, проверьте, кто прописан в данном жилом помещении. Изучите указанные вопросы и исходя из этого взвешивайте риски и принимайте решение. 

Форма договора и государственная регистрация. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Сам договор не подлежит государственной регистрации, но регистрируется обременение в случае, если договор заключается на срок не менее года (ст. 674 ГК РФ). 

Содержание договора. Очевидно, что договор нужно тщательно изучить, желательно с привлечением сведущих лиц. Я бы посоветовал обратить внимание на следующие моменты:

  • заверения об обстоятельствах: добейтесь включения в договор заверений наймодателя, подтверждающих отсутствие обременений и прав третьих лиц на сдаваемое имущество (это особенно важно ввиду того, что право аренды или найма жилого помещения не регистрируются в ЕГРП, если срок их действия менее года, поэтому о них невозможно будет узнать), отсутствие судебных разбирательств в отношении жилого помещения, его соответствие установленным нормативам и правилам и т.д.;
  • плата по договору: является ли размер платы фиксированным или он определяется в зависимости от какой-то величины, может ли размер платы изменяться в одностороннем порядке, порядок и сроки уплаты, на ком лежит обязанность по внесению коммунальных платежей и т.д. (абз. 3 ст. 678, ст. 682 ГК РФ, ст.ст. 153–160 ЖК РФ);
  • постоянно проживающие лица: если Вы планируете проживать с кем-то, то следует указать об этом в договоре, в последующем Вы можете вселить других лиц с согласия наймодателя (при вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется), также вы можете вселить временных жильцов (ст.ст. 677, 679, 680 ГК РФ);
  • срок: договор найма жилого помещения может быть заключён на срок не превышающий 5 лет (ст. 683 ГК РФ), если срок договора превышает один год, то обременение, возникающее в связи с наймом жилого помещения, подлежит государственной регистрации (ст. 674 ГК РФ), что с одной стороны дополнительно защищает Ваши права, но с другой — предполагает соответствующие издержки; 
  • прекращение договора: случаи отказа от договора по требованию одной из сторон, плата за отказ, порядок и сроки уведомления об отказе (ст.ст. 687, 688 ГК РФ); 
  • ответственность: ответственность за нарушение обязательств по договору, как Ваша, так и наймодателя, неустойка, её размер и случаи применения; 
  • прочие условия: домашние животные, парковочное место и т.д. 

Преимущественное право. Следует помнить, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК РФ). Наймодатель вправе отказать в таком праве только в случае, если он решил не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаём. Если это условие нарушено, то Вы вправе требовать признание соответствующего договора недействительным, а также возмещение убытков. Если по истечении срока договора Вы от него не отказались, а от наймодателя не поступило уведомления об отказе от продления договора, то договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Изучите законодательство, следуйте изложенным выше советам и всегда будте на чеку. Только внимательность, осторожность и уверенность в себе помогут не попасть впросак в подобных ситуациях. 

2
0
май
2016

жильё у них должно быть в собственности(хотя даже если это не так, в некоторых случаях они вправе распоряжаться им).

Но главное, чтобы они имели право распоряжения и владения.

За этим вы должны потребовать у них все необходимые документы, подтверждающие факт.

Главные подводные камни могут таится в договоре найма(прошу не путать, договор аренды не предназначен для аренды жилых помещений).

Всегда внимательно читайте договор, арендодатель может понаписать туда чуши(вроде: арендатор несёт ответственность за сохранность помещения). Запомните, если помещение сожгли или оно разрушилось вследствие техногенных или иных катастроф, вы не несёте за это ответственность.

Далее, смотрите пункты, которые отвечают за своевременную оплату и последний невыполнения. Некоторые сходят с ума и требуют чтобы съезжали из за для просрочки оплаты.

Договор- Ваша защита. Читайте и требуйте чтобы там отображались ваши права и пожелания.

Удачи!

0
0
Если вы знаете ответ на этот вопрос и можете аргументированно его обосновать, не стесняйтесь высказаться
Ответить самому
Выбрать эксперта